리츠 관련주 TOP10 | 리츠 대장주, 금리 3% 시대 배당주 옥석 가리기

리츠 관련주 TOP10 | 리츠 대장주, 금리 3% 시대 배당주 옥석 가리기

한국은행이 기준금리를 연 3.00%까지 올리면서 국고채 10년물이 4.3%대에 자리 잡았습니다. 은행 예금과 채권이 매력적으로 변한 이 국면에서, 배당으로 승부하는 리츠 관련주는 가장 먼저 밀려나는 자산입니다.

숫자가 그대로 보여줍니다. 국내 상장리츠 23개 중 19개가 연초 대비 하락했고 평균 하락률은 -17.9%였습니다. 낙폭이 큰 곳은 마스턴프리미어리츠 -59.5%, 제이알글로벌리츠 -58.5%, KB스타리츠 -55.9%에 달합니다.

그런데 같은 기간 오른 리츠도 4개 있었습니다. 그리고 이 4개에는 아주 뚜렷한 공통점이 하나 있습니다. 배당수익률이 높아서가 아니었습니다. 이 글에서는 리츠 관련주 TOP10을 정리하고, 금리 상승기에 리츠의 성패를 실제로 가른 기준이 무엇이었는지 데이터로 짚어보겠습니다.

지금 리츠 시장에 벌어지고 있는 일

👑 대장주1. SK리츠 (395400)

기업 개요

시가총액 약 1조7,400억원으로 국내 상장리츠 중 압도적 1위입니다. SK서린빌딩 등 오피스와 전국 주유소 네트워크, 인프라 자산을 함께 담고 있어 자산 구성이 가장 다각화돼 있습니다. 국내 리츠 시가총액 합계가 8조3,166억원이니, SK리츠 하나가 전체 시장의 5분의 1을 차지하는 셈입니다.

배당수익률은 4.7% 수준으로 상장리츠 중에서는 낮은 편입니다. 다만 리츠에서 낮은 배당수익률은 주가가 상대적으로 잘 버티고 있다는 뜻이기도 합니다. 배당금이 같다면 주가가 낮을수록 수익률은 올라가기 때문입니다.

수익률 1위2. 코람코더원리츠 (417310)

2026년 상장리츠 중 유일하게 연초 대비 +23.1%를 기록했고, 상장리츠 중 유일하게 주가가 1만원을 넘었습니다(5월 기준 10,060원, 시가총액 4,000억원 돌파). 같은 시점 SK리츠 5,830원, 삼성FN리츠 5,370원, 한화리츠 5,250원, 롯데리츠 3,880원이었던 것과 비교하면 격차가 뚜렷합니다.

이유는 단 하나, 자산 매각입니다. 보유 자산인 여의도 하나증권빌딩에 대해 임차인 하나증권이 우선매수권을 행사하면서 약 8,000억원 규모 매각이 사실상 확정됐고, 약 3,127억원의 매각 차익이 발생했습니다. 주주에게는 주당 1만원 초중반의 현금 환원이 예상되는데, 공모가 대비 두 배가 넘는 수익입니다.

3. 상승한 나머지 3개 — 한화리츠 · 삼성FN리츠 · 신한서부티엔디리츠

세 종목의 공통점이 보이실 겁니다. 전부 가만히 배당만 준 게 아니라 자산을 사고팔았습니다. 업계에서는 이를 ‘자본 리사이클링’이라고 부릅니다.

4~10위 — 섹터별 대표 리츠

⚠️ 주의해외 부동산 리츠 — 실제로 사고가 났습니다

2026년 4월 제이알글로벌리츠가 기업회생 절차에 들어가며 28일부터 주권 거래가 정지됐습니다. 벨기에 정부가 100% 임차하던 브뤼셀 파이낸스타워의 자산가치가 급락하면서 현금 유동성이 악화된 것이 원인입니다. 개인투자자 2만8,000명 이상, 약 4,000억원 규모 채권이 묶였습니다.

이 종목들의 배당수익률은 계산상 매우 높게 나옵니다. 하지만 그 수치는 주가가 3분의 1, 6분의 1로 떨어진 결과이며, 배당 자체가 삭감되거나 중단될 수 있습니다. 리츠에서 “배당수익률이 비정상적으로 높다”는 건 기회 신호가 아니라 경고 신호인 경우가 훨씬 많습니다.

개인적인 생각 및 요약

리츠 글은 대개 배당수익률 순위표로 끝납니다. “○○리츠 9%, △△리츠 8%” 하는 식이죠. 그런데 2026년 상반기 데이터를 보면 배당수익률 순위와 주가 수익률 순위는 거의 상관이 없었습니다.

오른 4개를 보십시오. 코람코더원리츠(+23.1%), 한화리츠(+16.9%), 삼성FN리츠(+15.9%), 신한서부티엔디리츠(+5.1%). 이 중 삼성FN리츠의 배당수익률은 5.2%로 시장 평균(종가 기준 8.4%)의 절반을 조금 넘는 수준입니다. 한화리츠도 5.8%로 낮은 편입니다. 배당수익률이 낮은 리츠가 오히려 올랐습니다.

공통점은 배당이 아니라 행동이었습니다. 코람코더원리츠는 하나증권빌딩을 8,000억원에 팔아 3,127억원의 차익을 확정했고, 한화리츠는 서울역 오렌지센터를 편입해 AUM을 2조1,000억원으로 키웠으며, 삼성FN리츠는 에이원타워 당산을 인수했습니다. 셋 다 자산을 실제로 거래했습니다.

왜 이게 중요할까요. 금리가 오르면 시장은 리츠가 들고 있는 부동산의 장부가를 의심하기 시작합니다. “저 건물, 지금 팔면 저 값 받을 수 있나?” 이 의심이 주가 할인으로 나타납니다. 이때 배당을 아무리 많이 줘도 의심은 풀리지 않습니다. 의심을 푸는 유일한 방법은 실제로 시장가에 팔아 보이는 것입니다. 코람코더원리츠가 한 게 정확히 그것이고, 그래서 홀로 1만원을 넘었습니다.

반대로 아무것도 하지 않은 리츠는 배당률만 계속 올라갔습니다. 주가가 빠졌기 때문입니다. 그리고 그 끝에 제이알글로벌리츠가 있었습니다. 기업회생, 거래정지, 개인투자자 2만8,000명. 배당수익률 숫자만 보고 들어갔다면 가장 피하기 어려웠을 결말입니다.

정리하면, 금리 3% 시대에 리츠 관련주를 고르는 기준은 “배당을 얼마 주는가”가 아니라 “자산을 갈아끼울 능력이 있는가”입니다. 최근 1~2년 안에 자산을 매각했거나 편입한 이력이 있는지, 내년 차환 금리를 견딜 수 있는지, 해외 자산 비중은 얼마인지. 이 세 가지를 확인하고 나서 배당수익률을 보시길 권합니다. 순서를 바꾸면 결과도 바뀝니다. 상장리츠 현황은 한국리츠협회 상장리츠 시장 현황과 국토교통부 리츠정보시스템에서 직접 확인할 수 있습니다.